文 | 延观风
8月20日，恒大集团、恒大地产、许家印一案公开宣判。许家印作为恒大实控人，一边操纵企业实施违法商业行为收割投资者，吮吸购房者的血汗，一边侵犯企业财产权益装满个人腰包，被判处无期徒刑。
高调的许家印一直试图把恒大塑造为中国房地产业的代表，他确实做到了。如今法槌落下，也代表了对过去20多年房地产市场狂飙中，市场主体一侧的罪与罚。我们号也一直在对恒大及其他房地产相关的事件进行评论，反驳任泽平等房地产喉舌编造的虚假叙事，分析房地产在中国经济、财政以及社会公平中发挥的真正作用（《谁在替碧桂园们喊冤》《恒大的钱不姓许》《许家印们敌不过历史周期》《恒大暴雷，一个好的开始》）。
恒大的判罚是房地产出清过程的一个标志，但绝不是结束。宏观层面，房地产泡沫破裂对经济指标、新生人口和社会公平的拖累还在深化演进；中观层面，万科等头部房企还在吞噬地方国资资源救场；微观层面，杭州拿地后的丑陋酒局犹如一则寓言，告诉我们透支未来的发展模式和滥权风气还远远没有根除。
2026年，房地产业酒局依然丑陋
6月26日，招商蛇口以60.94亿元总价拿下杭州滨江区一顶级地块。7月26日，参与开发的杭州工作的年轻女员工被强行拉到庆功酒局上陪酒，遭到强制猥亵和故意伤害。8月18日，官方通报查实相关行为，对直接参与的副区长郁廷栋、招商蛇口浙江总经理赵海峰刑拘免职。
这件事引爆舆论关注，主要是在太多方面匪夷所思：其一是时点上。现在是2026年，八项规定实施了14年，去年刚刚搞完主题教育，地方政府和国企的党员干部，竟然还敢与管理服务对象大吃大喝，暴力侵害下属，行径之恶劣、态度之嚣张，让人恍如回到了野蛮生长的时代。
其二是地点上。事发当地向来注重维护在互联网上的形象，从前几年的“营商环境好”“贴心服务”到现在的“人文底蕴深厚”，为自己的经济发达寻找虹吸其他省份优质要素之外的理由。结果短期内连续爆出2起官场酒桌性侵事件，揭示出并非发达的文化造就了发达的经济，而是发达的经济支撑了文化的繁荣，甚至粉饰了文化的先进。
（试想此事发生在东北山东，舆情一定会是东北山东文化落后，而不是酒桌文化恶劣）
其三是行业上。22年开始，房地产市场已经深度调整4年，行业内无论国企还是民企，都在各种渠道卖惨哭穷（民企在公开渠道哭的更多），国家和地方也拿出了大量资源为他们擦屁股纾困。但他们抹干眼泪，转头直奔奢侈消费场所花天酒地、暴力犯罪，有钱奢侈享乐说明这个行业不需要救，行径野蛮恶劣说明这个行业也不值得救。
虽然笔者一直主张，宏观层面上地方政府收入依靠土地出让和土地抵押举债，是税收占比过低、支出责任过重的无奈之举，但也一直在批判土地财政、投资驱动增长模式下的官商捆绑、漠视乃至践踏普通人权益。杭州酒局是一则色彩强烈的寓言故事，虽然房地产价格和存量在缓慢出清，但权力变现、垄断造富、透支弱者的思维和风气，还远远没有出清。
不论什么所有制，土地都带有独特的空间关系，天然具有极强的垄断性。土地大开发的20多年固然带来了强劲经济增长，但没人愿意或敢于当揭露国王新衣的坏人，前瞻约束自然垄断的负面影响，挤出繁荣当中的非理性部分，导致了今天泡沫的破裂，全民付出了更大代价。而垄断权的私相授受、层层转包，是这种发展模式下最丑陋的一面。
不法官员将政府代表人民管理的国有/集体土地权，私相授受给“有关系”的房地产企业，房地产企业中层把开发建设权发包到“有关系”的供应商，再层层转包到最底层“有关系”的施工队。这条产业链上，分配资源的逻辑不是市场竞争优胜劣汰，而是对社会关系的垄断。垄断权越大收益越大，而实际建设高楼大厦的农民工，连一点微薄的血汗钱都有被拖欠的风险。
马克思一针见血地指出，经济垄断也是一种权力，可以强迫其他人服从自己意志。这种权力本质和政治权力相同，都是分配社会资源的权力，也同样有着强烈的冲动，从资源分配向人身控制延伸。杭州酒局的丑陋，映射的恰是这种权力金字塔的丑陋：官员和地产商有权通过灌酒甚至人身侵害向下位者滥施权力，承包建设方负责付出金钱和性资源讨好顶端，而没有权力的受害者只是这场酒局中的一盘菜而已。
在房地产繁荣的年代，这种陋习乃至罪恶屡见不鲜，甚至是行业中公开的秘密。即使经过10多年的大力反腐，即使房地产业已经不景气4年有余，但只要行业的垄断性仍在，对弱者的制度性保护不健全，就永远会有这样的事情发生。
房地产狂飙，为谁辛苦为谁甜？
杭州酒局是一面小切口的镜子，许家印案则是对房地产行业的系统性宣判。从前期金融监管部门、财会监管部门对恒大（以及普华）违法行为的通报，以及法院对恒大、许家印犯罪事实的认定，勾勒出了行业的“基本操作”。但在任泽平等收钱带节奏的肉喇叭歪曲下，公众对于泡沫肥了谁、透支了谁的错误认知，尚未完全出清，需要重新再明确捋一捋房地产狂飙的责任与收益。
最上游的控制土地供给的政府。土地财政时代，地方政府确实从房地产开发中获取了大量收入，但更细节的运行逻辑，与市面上大多数“经济学家”、房地产公众号或非专业财经媒体描述的大相径庭。
土地出让金的80%被用于拆迁补偿和N通一平，只有不到20%的“利润”成为了政府可支配的资金，无法弥补地方政府公共服务和发展投资缺口。土地财政中的真正收入大头，是地方融资平台接收政府划转的土地，以此为抵押物举借隐性债务。现在隐性债的置换也主要依靠正规的地方政府债券，或银行债务重组。任何将土地财政与土地出让金粗暴画上等号的言论，都可以直接判定为不专业。
即使微观层面有大量的暗箱操作和投资浪费，宏观层面政府仍然承担公共服务职能。土地财政资金被用于公共福利天经地义，而且普通人也确实享受到了十几年来基础设施、公共服务跨越式发展的红利。至于有些“纳税人/购房者也没要求政府举债/卖地开展基建投资”的言论，考虑到他们是通过举债/卖地建设的移动网络设施发出这句评论，茶味多少有些太重了。
中游的房地产商和建设商等，是房地产繁荣的最大受益者，且他们没有为这些收益付出足够的商业对价和社会责任。他们对此也心知肚明，因此豢养了任泽平等喉舌乱做分析、引导舆论，向上游的政府甩锅。所谓“政府拿走房价的70%”论（甚至有更离谱的地价占房价的70%论）传播甚广、流毒深远。在《谁在替碧桂园们喊冤》一文中，我们揭穿了背后的计算错误：
首先，计算土地出让价格占房价的比重，需要用“房子脚下的土地、在出让时的价格”作为分子，这样才能严格匹配这套房子的土地成本和出售收益。但任泽平使用的是房子“出售时”同城地价作为分子，在房价地价连年大涨的时代，这会极大夸张土地成本。
（讽刺的是，任泽平曾用这套时空错位的成本计算逻辑替房地产洗地，现在更需要这套逻辑为转行荐股的自己开脱，毕竟不用股票买入时、而用出售时的价格计算购入成本，在群里声讨他的大客户其实只亏了点手续费和印花税嘛）
很多房地产商自己的数据打脸了自己雇佣的师爷。比如30%以上的行业毛利中位数，直接戳穿“地价70%”论；比如碧桂园自己的年报显示，土地成本占公司利润的比重从未超过15%；再比如，恒大每年自己统计的房屋每平土地成本和销售均价相除，最高也没超过27%。
需要说明的是，会计数据是核算数据，可以用各种方法粉饰操纵；土地和房地产交易价格是客观数据，被买卖双方所接受，被交易中介和监管者记录在案。恒大财务造假虚增利润影响的是前者，不会影响后者的可信度。
其次是税费，为了拔高房价的含税量，任泽平把房产税等房产持有阶段的税收，房企企业所得税，个人卖房收益所得税等与房价无关的税收，统统算成了房屋交易时需要缴纳的税收。而对于土地增值税这一房屋交易中税率最高的税种，任泽平却不敢多花篇幅解释，该税种的高税率，直接来自房地产商的高利润率。
综合估算下来，房价中流向政府的比重平均约为40%左右，10%成为房地产公司的报表净利（再被许家印们以分红的名义套出去），剩下50%的建安成本、管理费用、营销费用中，有多少变成了高管的天价薪酬，变成了挂在公司账上的奢侈消费，变成了围猎干部的茅台珍馐，变成了逃匿到香港或海外的家族信托，不得而知。
还有一个为房地产业所有参与方提供贷款的银行。得益于房地产高杠杆周转模式，以及居民巨大房贷需求，我国商业银行系统根本不愁贷款投放。安逸的环境导致各种宇宙大行虚胖浮肿，只会躺着吃息差，几乎没有差异化风险定价的能力。如今房地产拖累经济下行，宽松货币政策不断挤压银行息差空间，还要承担为地方债展期置换的任务，习惯了躺着的银行人纷纷抱怨业务难做，正所谓泡沫过得爽，下行徒悲伤。
上述主体的进账，总要有一个来源，那就是最下游的广大购房者。在泡沫膨胀期，购房者和潜在购房者的利益一致、诉求相近，即均希望尽快购房/有人购房。大潮退去，购房者内部的立场分歧才浮出水面。
在房价上升期出手变现的群体无疑加入了前述受益者的行列。当然这并不意味着他们现在不持有房产，而是已经在价格上涨时期通过出售或出租，将房产价格兑现为财富，并进行了新一轮配置，即使他们现在持有新的房产并跌价，并不能改变他们曾经吃下增值红利的事实。
有些跟风受益者不愿承认自己享受了时代的红利，拒绝承担相应的责任。面对房产税等针对持有资产的税收，以及非既得利益群体的批评，他们一边捂紧鼓囊囊的钱袋，一边学习房地产商声称收益都被国家拿走了。土地使用权期限制度成了一个很方便的甩锅道具，也带歪了很多人的认知。
最根本上讲，征税是一国政府凭藉暴力机器获得的权力，是否需要纳税与是否拥有某财产的产权从无必然联系，有很多税种针对行为征税（如印花税）。一些寓公一边狡辩“对土地没有产权所以不应缴纳房产税”，一边把房屋出租收入产生的个税转嫁给租户，难道替他们纳税的租户可以据此主张对房屋的所有权吗？
在二手房交易中，国家只征收增值税、契税等税收（很多房东要求买家承担税费，自己一毛钱税费都不交），不再分享地块转让带来的土地价格变化，剩余收益的盈亏全部归售房者自负，说明售房者才是房屋剩余索取权的拥有者，这一经济实质大于所有权的法律形式。假设原房主坚持认为自己房屋所有权归国家，那不妨规定，售房款的税收部分返还给原房主，剩余房款全部收归国家，不知他们是否赞同？
第二类是已购房但没有在价格上涨阶段变现，目前房屋价格已跌破购入价的群体，他们是房地产泡沫最直接的受害者。这里也要回应另一个网上常见的说法：财富不会消失只会转移，前几年大家都很有钱，现在大家都没钱了，所以钱一定是被某个神秘又强大的主体吸走了，这个主体的节奏往往带到政府税收、银行利息、国企人员高工资等上面。
这里需要强调一个基础经济常识：资产价格分标价和成交价。所谓前几年“钱很多”的言论，都是分不清这两者的幻觉。楼市也好，股市也好，都是少数交易资产的成交价带动绝大多数未交易资产的标价。比如，某小区A业主涨价10%卖出房屋成交，全小区业主对自己房产的标价会集体上涨10%。
然而，未成交或不能成交的标价只是幻觉中的财富，流动性——即将资产转化为可使用现金的难易度——才决定了你的“财富”是真是假，有多少真、有多少假。还是上面的例子，同小区B业主加价15%挂出房屋，却没人愿意购买，那么他的财富增幅是0而非15%。
所以说，房价大涨时代的多数“钱”，从来都没有存在过，它们只存在于标价幻觉中，没有任何实际社会产品来支撑。假如我们上述提到的小区有1000套房子，所有业主购入价都是100万，A业主110万卖出，只产生了10万的真实财富增长，但另外999个业主幻觉中的财富却总共增长了9990万。
这就是楼市股市繁荣带动国民财富增长的悖论，它们创造的标价财富，只有在不真实时才能多，当需要真实兑现时就会缩水。因为当大家都出售房屋/股票要求兑现，必然无人接盘，然后就是踩踏式抛售，重新缩水回去。只有更早卖出的少数人享受了财富的增值，高位接盘、卖出更晚的韭菜只能享受过程的黄粱大梦，以及结局的一地鸡毛。
中国房价不像韩股一样天天玩“今天有没有接盘侠”的过山车游戏，是因为巨大的人口基数和高速的城镇化进程提供了天量的刚需，并以此衍生出巨大的投机需求。在绝大多数时候能够轻易找到999个接盘者，而他们继续找到下一波999个接盘者……
在统计分类中，房地产是第三产业而非第二产业，其实质也是金融而非建筑业。理论上，金融实现资源的跨期配置，但实际上不可能坐着时光机，把未来劳动形成的社会产品搬回现在，所谓资源配置，只能是同一时期不同群体间的财富转移。
刚需接盘者凑出三代积累的劳动回报，并承诺在未来20—30年每期都转移自己的劳动成果，将原房主资产标价转化为实在财富；原房主拿着这笔财富，去兑现另一个房主的标价，期待收获下一名接盘者转移的劳动成果——这就是“时代红利”的真相。
这场全民参与的击鼓传花游戏玩了20多年，终于榨干了新接盘者生成的最后一点动力：高昂的生育成本和进城成本消灭了大量新生人口和进城（包括小城进大城）人口，刚需的崩塌带崩了金融投机需求，无人接盘的标价财富彻底成为从未存在的幻觉，只能降价换取兑现的机会——既然财富可以凭空产生，那它凭什么不会消失呢？
在时代红利驱动下，很多市场经济的残酷常识被掩盖了。比如利息是提早使用资金的价格，刚需也好投机也好，提前上车买房就要付出资金的时间成本；比如税收是无偿的，提前拿到资金购入房产却抱怨买房和利息是“税”，本质上是想无偿白嫖资产；比如资产是弹性的，债务是刚性的；比如市场经济从不保证所有人都能赚到钱；比如每个人要为自己的市场决策负责；等等等等。
这些常识性的内容，被别有用心的人带歪，又被充满怨念的高点购房者传播共振。但市场规律就是市场规律，歪曲的解读不会改善后者的境遇，却可以为前者创造新的牟利机会。在微观上，每一个高点购入的刚需家庭都值得同情；但在宏观上，这就是市场经济规律给没有经历过大周期的中国各类经济主体，上的真实而残酷的一课.
第三类是潜在购房者。他们或是出生更晚的年轻人，或是刚从农村到城市、从小城到大城的新市民。按照原有的非理性繁荣逻辑，他们的劳动成果将成为“时代红利”，但现在他们的总购买力已经不足以支撑头重脚轻的楼市大盘。
对于这些群体而言，幸运的地方在于，他们免于高位接盘站岗的损失，未来购房偿付贷款的压力也会小很多；不幸的地方在于，泡沫破裂造成的经济下行剥夺了他们中很多人高质量就业的机会，即使他们既没有享受房地产大涨的红利，也没有助长最疯狂的投机风潮，但依然承担了迟来的成本。
享受不到时代红利，年轻人、新市民拒绝成为被透支的未来，而是要求此前吞食红利最多的群体权责对等，用自己的未来支付前20年灯红酒绿超前消费的代价。正如杭州酒局中那个“不懂事”的受害者，她不仅拒绝配合领导丝滑行使权力的快感，还拒绝在台面下“私了”，坚持到法律迫使犯罪分子付出代价。
可某些群体就不高兴了。在很多“房价下跌抑制消费”的政策讨论中，很多专家大谈虚拟标价的下跌怎么影响家庭的消费能力。实际上，对于刚需家庭来说，用来住的房子带不来任何可供消费的现金流，而且房价下跌反而释放出年轻人的消费现金流，这些因素，从来不在号称科学的经济学者考虑范围内。换句话说，他们从未感到代际不公平，也从没考虑给年轻人乃至未出生的后代留下任何发展机会。
所以，从杭州酒局的处理，到恒大和许家印的判罚，这只是透支未来者还账的开始。对于房地产市场及受其影响的思维观念的出清，还需要继续向纵深开展，触及更底层的问题、触动更板结的利益。具体有哪些问题需要深度出清，有哪些政策可以加速出清，我们将在下一篇中详述。