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延续前文《仅有1,500亿港元的潜在「工商物业贷款坏账」？》及《本港银行正以「铁索连舟」的方式拖延「爆煲」》，既然香港工商物业贷款市场的潜在坏账可能较多，但银行正以「铁索连舟」的方式拖延，下一个问题，自然是「铁索连舟」会造成什么问题。甚至乎，我们亦可以探讨一下「火烧连环船」的风险有多大。
表面上看来，监管机构对本港地产商的银团贷款作出一定程度的跟进，很多人便会质疑到监管机构及各银行的信审部门的「权责不清」之问题。继而，各银行为某些不同程度的「不良贷款」作出「再融资」及「展期」，会否掩盖了银行贷款资产出现问题之真相呢？
既然香港工商物业贷款市场的潜在坏账可能较多，但银行正以「铁索连舟」的方式拖延，下一个问题，自然是「铁索连舟」会造成什么问题。甚至乎，我们亦可以探讨一下「火烧连环船」的风险有多大。
监管机构谈不上作出真正的「窗口指导」
据笔者观察及理解，其实监管机构及银行仍谈不上是完全简单的「窗口指导」，对以上的问题上，其实亦作出了一些协调：
一般而言，当企业寻求监管机构的协助后，监管机构会以电话或电邮的方式向银行垂询。在绝大部份情况下，都有「白纸黑字」的纪录。即使有银行高层接获监管机构官员查询，也主要是问及「批核进度」及「所面对的难处」。至今，我们相信各银行信审部门或风险管理部门，完全没有真正收到任何所谓的「窗口指导」。各银行的前线部门、信审部门及信审委员会等等，才负上怎样处理贷款的「第一身责任」。
至于某些银行会视监管机构的致电或电邮而当为得到「祝福」，则只能算是「表错情」。无论银行是基于希望保持与监管机构的关系，还是出于害怕或服从心理，最终监管机构都会按既定程序定期调查各银行的信贷批核情况及贷款质素。
举例说，即使监管机构有官员向银行查询某贷款的批核进度。另一边厢，监管机构仍会有另外一队人会定期走访各银行，审查批核纪录、调研贷款质素及质疑对贷款的评级等等。因此，那调查小队若认为那笔所谓受到「祝福」的贷款之批核出问题，或其评级太宽松，一样会对银行作出质询及提出种种要求。
以上的做法，在客观上我们便可以看到，某贷款受到所谓的「祝福」而成功完成「再融资」或「展期」，但同时间，监管机构仍要银行对那笔贷款的评级作出合理的判断。如果贷款质素变差，评级便需要下调，并要按机制进行「拨备」。
综合来说，监管机构始终谈不上作出真正的「窗口指导」，各银行本身依然拥有「第一身责任」，「权责问题」尚算清晰。监管机构亦只是查询批核进度及了解情况，事后亦会如常般向银行调查贷款批核纪录、贷后管理、贷款评级及拨备等问题，银行仍是责无旁贷。
银行基于「同业压力」倾向「铁索连舟」
各银行更倾向基于「同业压力」之情况下，才作出「铁索连舟」的安排。
反而，笔者倾向相信，各银行更倾向基于「同业压力」之情况下，才作出「铁索连舟」的安排。这种安排亦当然带来不少潜在的问题：
某些大型企业的「银团贷款」在「再融资」或「展期」时，向银行提供了若干「信用增强」 (credit enhancement)，例如是家族母企的「安慰函」、新增物业或股权抵押、加息、维持3至12个月的「偿债储备」(debt service reserve)，「定期偿还本金安排」等等。「再融资」或「展期」的方案里，加进这些元素，算是为银行信审部门搭建了「下台阶」而已。这些「信用增强」元素明显不够，好像对贷款质素作出一丁点儿的短期改善，但无助真正解决问题。此外，以这种方式「再融资」或「展期」，只是把问题拖延下去，最终或会把「坏账」的「雪球」越浪滚越大。
这些「信用增强」元素有什么不足呢？为何我们说这只是把问题「拖延」下去呢？
其一、家族成员及母企并没有为上市公司的贷款作出「担保」，最多只愿意给予「安慰函」，简单来说就是大家族或母公司在企图透过监管机构或银行同业压力而希望所有银行批出贷款的同时，自身完全不用对贷款负责。有趣的是。企业明明陷入「财困」，但却仍然享有超然的地位，并继续以「债仔」的身份与银行讨价还价。
其二、加息及收费等做法，名义上是让客人感到「痛」，并希望它们尽快「卖楼减债」，但其实以这种方式迫逼客人的效果并非十分有效。一来，持牌银行绝少会收「天价」之利息，二来，《放债人条例》里亦列明了利息的上限。三来，银行于客人在现金流紧拙的情况上收高息，等同加速其死亡。说穿了，银行选择问题客人加息及收费，不过是希望在问题客人身上赚取利钱，以减少将来的损失。当然，这不过是杯水车薪、寥胜于无。
其三、「偿债储备」确保了客人在未来的日子里，例如是3至12个月左右，都有足够的现金付息及还债。对于一些现金流管理不善的公司，或许会有一点作用。可是，现时陷入财困的大企业，其问题主要是由于加息后行业生态起变化而反应不来，其「死结」是「不肯劈价卖楼」，单是「偿债储备」无济于事。这安排只确保未来一段日子里客人的付息及还本准时，对银行而言，只是对贷款的「评级」及「拨备」赢来一点空间及时间而已。
其四、什么是「定期偿还本金安排」？一般企业贷款以3至5年为限，都不用偿还本金，到期日后，客人要么把本金还掉，要么申请「再融资」或「展期」。即使某些企业债有还本安排，也是有点象征式，最终都比不上小市民的「房贷」之「还本」幅度。例如到期日时，仍有8成至9成的本金未还清。现时，「定期偿还本金安排」就是要各企业「与小市民看齐」，定期还款而已。现时，以一般3至5年期的贷款来说，银行当然没有要求客人要在3至5年间平均摊分偿还所有本金。例如，银行只要求企业客人每年偿还4% 的本金。以这个还本幅度看，即至少要客人在25年后才还清债务，但企业债的年期只有3至5年。如此一来，这种银团贷款「到期日」要「再融资」或「展期」的事件，在未来的日子里仍会不断发生。我们怎确保在未来的3至5年间，仍可「顺利过渡」？
其五、尽管有以上一系列的「信用增幅」，都属小修小补，其实整个贷款的结构，都没有触碰及处理最核心的问题：各地产家族当然不肯为上市公司提供有价值的担保，起初亦雅不愿「劈价卖楼」，然后「劈价不够深」，最终弄至现时「无人问津」，甚至乎「资不抵债」的情况。一般而言，银行最多只是为客人定下「卖楼指标」或「时间表」，然后定期检讨成效，但始终不会直接参与「售楼」的过程，亦不会真正知道客人是否积极，或在「卖楼」时的诸般细节 (佣金多少，付款方式是怎样，客人愿意给予多少折扣或优惠，买家议价的真实情况是怎样，市况怎样)。尽管银行内会跟进以上的情况，但始终没有派人参与，所谓的「报告」或「定期汇报」多是「水过鸭背」。说穿了，客人如果惜售及有意拖延，始终有乎多借口推搪。当银行面对贷款额较大的客人时，即使知道它们有意拖延，但银行亦无法承受一下子吸纳太多坏账，所以迟迟不肯直接「收楼」，最多就是调低一点评级，多做一点「拨备」。此外，就是银行亦担心当物业沦为「银主盘」后，拍卖价会更差，银行的损失将会更大。在这时空里，银行反过来受制于「债仔」，亦只能任由客人拖延，并寄望工商物业楼价仍会在可见将来「谷底反弹」。
「信用增幅」只是「寥胜于无」
由此可见，整个贷结构的「信用增幅」只是「寥胜于无」，并为各银行的信审部门找到「下台阶」，亦没有触碰「核心问题」(客人不愿大幅劈价卖楼，或早已经资不抵债) 的情况下批出贷款，只是单纯的基于以下3个具体原因：
其一、本港房地产被视为优质贷款，在本地深耕的银行都有大量的「工商房地产贷款」。这类贷款占整体银行贷款约15%。值得一提的是，本地中小型银行的占比可能更高，银行无法一下子处理如此庞大的坏账，便只能「按部就班」，先把部份贷款的评级下调，并每年做一些拨备，但另一方面仍想尽办法确保客人仍可准时还息，因此便大都响应监管机构的「纾困措施」，向客人提供「还息不还本」等优惠。及后，银行勉强为客人的贷款提供「再融资」或「展期」等方案，亦只是因为无法一下子承受如此庞大的坏账。
其二、在银团贷款里，银行同业仍会有一定的压力。由于本地深耕已久的银行，在业务往来上算是「同气连枝」，很多银团贷款都靠某几间大型银行「牵头」，其他中、小型银行则作为「参贷银行」。如「牵头银行」决定替客人「再融资」或「展期」，都会主动跟进其他「参贷银行」的批核进度。由于大部份银行都希望完成业务，同时间又没有新银行愿意加入，客人本身的现金流又不足，如要确保「再融资」或「展期」等计划顺利完成，银团里的所有「参贷银行」都要成功获批复。由于「参贷银行」的贷款生意，多从那好几间「牵头银行」而来，绝对要考虑「牵头银行」的关系。如果有「参贷银行」在某次「再融资」业务选择「撤出」，亦难保「牵头银行」在其他全新的银团贷款业务上会继续与这「参贷银行」合作。
其三、据笔者观察，当大部份银行也成功获批后，即使有少数银行对该笔贷款业务有保留，但「力排众议」的证明「众人皆醉而我独醒」，未免有点「吃力不讨好」。因此，在监管机构及「牵头银行」追问各银行的批核进度时，大家都会勉为其难的尽量配合。
由此可见，各银行或因各种原因而选择「铁索连舟」，并没有进行积极的「债务重组」方案，只按个别情况而调整评级及进行拨备，最终减省眼前的损失，但却把问题拖延下去，并把这「雪球」越滚越大。请参考以下的一个假设情况：
笔者根据多个真实案例，以「假设数字」的方式把真实情况刻划了出来。「物业估值」及「急售套现价」乃估价行提供的参考价，银行亦会据此记录在银行账薄之上。并会影响所需拨备。至于「业主意向价」，是业主愿意以什么价钱沽售，这里只是一个平均值，实际上在本港工商物业泡沬开始爆破时，很多业主反过来选择「封盘」，非常惜售。「当时市价」乃真正的市场成交价格，「银行贷款」即该物业相关的贷款。「现金流」即假设物业以「真实市价」出售的话，扣除「银行贷款」的现金「流入」或「缺口」。一旦出现「缺口」，即业主已出现「资不抵债」的状况。
由此可见，疫情末段至加息周期之初，若业主愿意以估价行预计的「急售套现价」出售，「楼款」不仅可以还清「银行贷款」，业主的还可以改善「现金流」。随时间过去，「真实市价」不断下跌，业主如果希望出售物业，只能选择「劈价促销」，并以低于「急售套现价」成交。这情形每况愈下。最终，业主如越迟放售及拖拉至近年，即「楼款」已不足以偿还「银行贷款」，业主的「资金缺口」越来越大，「资不抵债」的情况将越来越严峻。
绝大部分物业投资者一直「死守」
绝大部份物业投资者都一直「死守」，迟迟不肯「劈价促销」。
这里我们可以看到，本港业主普遍「惜售」，并以过去几十年的经验作出判断，认为工商楼市不景气仅是「周期性」，而非「结构性」。所以，绝大部份物业投资者都一直「死守」，迟迟不肯「劈价促销」。
由于物业租金不足以支撑利息，业主们「惜售」的代价，自然是耗掉手头上的「现金」。年复年的过去，业主已陷入财困而不得不「劈价促销」。可是，如果业主以当时的「市价」出售物业，「楼款」已不足以偿还「银行贷款」。由此可见，由于本港业主太「惜售」，白白错过了早年的「逃生窗口」。现时才放售物业，已经太迟。近年，由于本港工商物业市场的情况明显转差，买家相对较少，所要求的折扣更大，业主放售物业时的「资金缺口」，更是以「几何级数」上升。简单来说，业主越「惜售」及「拖延」，把问题弄得越严重。
有趣的是，业主基于「惜售」而拖延。各银行亦由于无法一下子吸纳巨额坏账而选择尽量替客人拖延下去。当然，有人会认为，银行在这「拖延」的过程大可逐年作出「拨备」，便可以避免「一下子吸纳巨额坏账」的情况了。实际情况是，通关后首3年或以上，各银行对工商房地产的拨备皆以传统方式进行，首先是找估价公司作「估值」，找出「物业估值」(CMV) 及 「急售套现价」(FSV)。这两个指标对拨备需求的影响颇大。重点是：
其一、这「估值」的调整并不反映现实，反而明显「滞后」。观看市场数据，便会知道，即使有某些相类近的物业以FSV成交，但仍只有零星交易作支撑，证明这FSV恐怕比真正的「市场均价」还要偏高，银行若真正需要尽快及大规模「急售套现」的话，真实的价格肯定更低。银行以这种「有水份」及明显「滞后」的估值作为计算，所作出的拨备又怎会足够呢？
其二、现时，大部份银行仍想尽方法减慢「信贷评级」下调的速度。避免把太多客人一下子降级所带来的冲击。值得留意的是，香港工商房地产早在2022年至2023年间便正式进入「泡沫爆破」的阶段，各大小银行居然至今仍连年赚钱，便可以粗略得知，到底这「坏账拨备」是否做得足够了。
其三、说穿了，各银行始终仍以「周期性」的方法应对「结构性」危机。假设工商物业市场于衰退3年后全面复苏的话，即使各银行在期间没有作出极充裕的拨备，但后市既然已经开始反弹，最终便可以于稍后的日子里「敉平」这「缺口」。可是，只要问题是「结构性」，工商物业市场不再反弹的话，客人及银行于当初的「拖延」，等同把问题越滚越大。最终，银行有可能需要加快拨备，其幅度亦会连年递增。
「铁索连舟」的一大问题，当然是各银行的「底子」完全不一样。某些银行的规模较大，工商房地产贷款占比相对略少，一级资本亦足以抵消工商房地产拨备或真实坏账所带来的冲击。在这情况下，这些大银行无论是「手起刀落」或「拖延」，都有相对足够的空间去消化问题。
反之，某些中小型港资银行，则一级资本规模较小，工商房地产占比较多。这些银行底子较弱，房地产贷款过度集中，本应在加息后、疫情完结初期便尽快削减「工商房地产贷款」的份额。当时，这些本地银行如坚持要退出的话，尚会找到一些新银行考虑接手，或个别客人手上仍有资金应对这波规模不算大的「赎回潮」。如今，当普遍人确认眼前的调整属「结构性」而非「周期性」后，这「逃生窗」早已关上，暂时未看到有曙光。
现时，工商房地产市场明显继续转弱，连估值也要继续下调。各大银行当初有空间拖延，现时仍算有余裕处理坏账。当大银行开始对这些潜在坏账「雷厉风行」之际，「准银主盘」及「银主盘」的数量将会急增。之前大家一起「死守不放」，现时则在同一个时点「打靶」。当「供应」人为地聚集在某一时点，这将会进一步打击价格。「铁索连舟」为之前的日子里所带来的稳定，将会为未来的日子里带来更大的波幅。
在「铁索连舟」的情况下，中小型银行随波逐流，之前跟随大银行批出「展期」或「再融资」，但只要大银行选择不再拖了，中小型银行此刻未必有能力可以承受突如其来的冲击。
另外，由于监管机构对银行的查询并非真正的「窗口指导」，某些日资及台资银行亦未必需要要顾及本地同行的「同业压力」，并已表明将会退出这类型的「银团贷款」。这「铁索连舟」在惊涛骇浪下还有可能被提早「解体」。此刻，若有日资及台资银行撤离，并非所有地产商都有足够的资金应付相关的还款。另外，若日资及台资银行可以撤退，为何港资银行不行呢？这或会引起「骨牌效应」。
只看香港银行体系有无「刮骨疗毒」的决心
无论如何，办法总比困难多，一切只看我们到底有没有为香港银行体系「刮骨疗毒」的决心了。
总的来说，无论是本港地产商或是本地银行，都把整个工商房地产市场的「结构性衰退」当为「周期性调整」，最终不断把问题「拖延」下去。
多年以来，香港银行对本地房地产市场向来充满信心，对香港的工商物业更视之为珍宝，再加上持续多年的高息环境，大家都严重忽略了相关的风险，在此之前，没有港人会认为香港工商房地产会出现如今的「断崖式大跌」，反而大都会认为这类贷款资产属「超低风险」的「防守性资产」。因此，本港各大小银行都有相当份额的工商房地产贷款，平均数为15%，个别中小型银行则更高。此外，这分类亦未必靠谱，香港经济结构高度集中在「房地产」及「金融」，在现实经济上与工商房地产市场息息相关的贷款，又岂止于此数？
这种大家也信赖的「超级安全资产」，亦等同成为了香港银行的「罩门」所在。现时，「罩门」已破，我们只能以「周期性措施」应对这次的「结构性转型」所带来的问题。「铁索连舟」的结果带来了短暂的稳定，「拖延」问题尚可营造这刻的繁荣。「展期」或「再融资」并没有让银行得到有意义的「信用增幅」，也没有明显而有效地监管地产集团的卖楼进度。
当工商房地产市场正受空置率高企、租金下跌、高息重临及地缘政治紧张的几重压力之下，「结构性转型」之势越趋明显，之前的稳定将会化为更大的「动能」，并有可能对市场带来一定的冲击。等到那时候，大家始终不得不面对这个潜在的问题。其中，在香港深耕已久的中小型银行。将会面临非常大的考验。
我们应清了问题后，或许下一步就要想清楚怎样处理。无论如何，办法总比困难多，一切只看我们到底有没有为香港银行体系「刮骨疗毒」的决心了。(完)
文：寒柏
从事金融业，亦为自由撰稿人
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