北部都会区洪水桥／厦村新发展区首个「片区开发」试点项目上周五（3日）截标，政府共收到两份标书。发展局局长甯汉豪其后表示，入标团队组合多元，除地产发展商外，亦有产业营运者参与，成功发挥政府期望的「媒人」角色。这是北部都会区发展的一个重要节点，标志着香港的土地开发模式正从传统的地产主导，逐步转向产业主导、融合社区发展的新路径。

△北部都会区洪水桥／厦村新发展区首个「片区开发」试点项目上周五（3日）截标，政府共收到两份标书。

「产业先行」与过去做法截然不同

有别于传统卖地招标，片区开发要求投标者兼顾住宅与产业用地发展。今次洪水桥片区占地约10.5公顷，包括三幅住宅用地及三幅「企业及科技园」用地。投标者至少要发展并营运一幅产业用地，若愿意发展更多产业用地，可获额外分数。这种「产业先行」的思维，与过往「先卖地、后规划」的做法截然不同。过去，政府将土地售予发展商后，产业引进往往变成次要考虑，最终沦为「以住宅养产业」的变相地产项目。今次招标采用「双信封制」，价格建议评分仅占三成，非价格建议评分占七成。投标者能否提出具质素的产业发展方案，远比「出价高低」重要。这种评分机制，是对「价高者得」传统思维的一次重要修正。

△洪水桥发展规划图。

两份标书的组合颇具代表性。一份由恒基地产以独资方式入标；另一份则由中国海外牵头，伙拍招商局置地、华润置地（海外）、中国旅游集团投资运营、京东集团及信和置业，合组六大企业财团竞投。京东作为电商巨头加入投标财团，在过往土地招标中较为少见。产业营运者的参与，意味着未来的片区不只是「建楼卖楼」，而是有实际的产业内容支撑。北部都会区咨询委员会委员刘国勋指出，今次组成的财团规模不小，参与企业实际不止两间，对北都起步而言属良好开端。

政府犹如「媒人」　角色已转变

△政府角色已转变。

招标的另一焦点，是政府角色的转变。甯汉豪直言，政府做到犹如「媒人」的角色，撮合发展商及产业营运企业参与北部都会区发展。具体政策层面，政府推出多项「拆墙松绑」措施。地价缴付方面，中标者可分期缴付，容许四分之三的地价在中标后三年内清付，期间免收利息；同时容许以交回其他北都土地抵销地价。同时，《北部都会区发展条例草案》已于上周五（3日）刊宪，将简化规划和地政程序，加快工程建设。草案建议将改变土地用途的审批时间由至少九个月缩短至两个月。草案将于下周三（8日）提交立法会首读及二读，目标争取今年年底前通过。这些措施的共通点，是「提速」与「提效」。

全力提速增效不能放弃把关

在全力提速增效的同时，也不能放弃把关。片区开发涉及大规模土地整合、基建配套及较长投资回收期，对资金实力及执行能力要求甚高。如何在「拆墙松绑」的同时确保发展质素不降，是政府必须认真把关的课题。

同时，片区开发强调产业导入，但产业用地周边的社区配套、交通基建、公共设施是否同步跟上？住宅单位落成后，居民的就业、上学、购物需求能否在区内满足？政府在全力推进产业的同时，必须以发展带动民生，不能让民生为产业让路。

首个「片区开发」项目收到两份标书，入标财团份量十足，政府角色积极转变，这些都是令人鼓舞的开端。但新的发展模式能否经受时间考验，能否真正带动产业升级、改善民生福祉，仍须以实际成效作答。政府在提速发展的同时，须强化监管以保障质素；在全力推进产业的同时，须关注民生以回应市民期盼。唯有在发展速度与发展质量之间、在产业效益与社会效益之间取得平衡，北部都会区才能真正成为香港新一轮发展的强劲引擎。

 文：坚料网编辑部

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